Par la rédaction de Dubai Tax Resident · Dernière vérification : octobre 2026
Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier à Dubaï en pleine propriété (freehold) dans des zones désignées, la propriété étant enregistrée auprès du Dubai Land Department. Prévoyez environ 7 % à 8 % de frais en plus du prix d’achat, principalement les frais de mutation DLD de 4 % et une commission d’agence de 2 %. Il n’existe aux EAU ni impôt foncier annuel, ni impôt sur les revenus locatifs ou les plus-values pour les particuliers, et un bien d’une valeur d’au moins AED 2 millions peut vous ouvrir droit à un Golden Visa de 10 ans.
Points clés
- Propriété : pleine propriété (freehold) pour les étrangers dans les zones désignées
- Frais de mutation DLD : 4 % du prix, plus frais d’enregistrement et de trustee
- Frais d’agence : généralement 2 % plus TVA
- Crédits immobiliers : les résidents des EAU peuvent emprunter jusqu’à 80 % pour une première résidence de moins de AED 5 millions ; les non-résidents généralement moins
- Fiscalité : pas d’impôt foncier annuel ; pas d’impôt personnel sur les loyers ni les plus-values aux EAU
- Golden Visa : accessible avec un bien d’une valeur d’au moins AED 2 millions
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Dubaï ?
Oui. Selon la législation immobilière de Dubaï, les non-ressortissants des EAU peuvent détenir un bien en pleine propriété dans des zones désignées, qui incluent la plupart des quartiers prisés des expatriés, comme Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JLT, JVC, Dubai Hills Estate et Arabian Ranches. Il n’est pas nécessaire d’être résident des EAU pour acheter. La propriété est enregistrée auprès du Dubai Land Department (DLD), qui délivre le titre de propriété (title deed).
Le processus d’achat étape par étape
- Fixez votre budget frais compris, et obtenez un accord de principe de crédit si vous avez besoin d’un financement.
- Choisissez un bien via un agent enregistré auprès de la RERA, ou directement auprès d’un promoteur pour les biens sur plan.
- Signez le compromis de vente (pour la revente, le protocole d’accord standard Form F) et versez un acompte, couramment de 10 %.
- Obtenez un No Objection Certificate du promoteur confirmant l’absence de charges de copropriété impayées.
- Transférez la propriété dans un bureau de trustee du DLD, où le prix, les frais et l’éventuel crédit sont réglés et le nouveau titre de propriété délivré.
Pour les achats sur plan, les paiements sont versés sur un compte séquestre réglementé, et le contrat est enregistré auprès du DLD via le système Oqood.
Combien coûte l’achat d’un bien à Dubaï ?
| Frais | Montant type |
|---|---|
| Frais de mutation DLD | 4 % du prix d’achat |
| Frais de titre de propriété et d’enregistrement | Frais fixes, quelques milliers de dirhams |
| Frais du bureau de trustee | Environ AED 2 000 à 4 000 plus TVA |
| Commission d’agence | Environ 2 % plus 5 % de TVA |
| Enregistrement de l’hypothèque | 0,25 % du montant du prêt plus frais |
| Frais de dossier bancaire et d’expertise | Jusqu’à environ 1 % du prêt plus l’expertise |
| Charges de copropriété annuelles | Variables selon l’immeuble, facturées au pied carré |
En règle générale, prévoyez 7 % à 8 % du prix pour un achat comptant via un agent, et davantage avec un crédit. Les achats sur plan auprès de promoteurs n’entraînent souvent pas de frais d’agence, et certains promoteurs prennent en charge une partie des frais DLD à titre incitatif.
Crédits immobiliers pour les étrangers
Les règles de la Banque centrale des EAU permettent aux expatriés résidents d’emprunter jusqu’à 80 % pour une première résidence d’une valeur inférieure à AED 5 millions, et jusqu’à 70 % au-delà. Les non-résidents peuvent obtenir un crédit auprès de plusieurs banques, mais généralement avec des quotités plus faibles, des contrôles de revenus plus stricts et des taux plus élevés. Les prêteurs examineront vos revenus, vos dettes existantes et votre historique de crédit dans votre pays d’origine. Si vous préférez découvrir un quartier avant d’acheter, renseignez-vous sur la procédure et les besoins de trésorerie pour louer votre premier logement à Dubaï.
Sur plan ou bien achevé
Les biens sur plan (off-plan) sont achetés auprès de promoteurs avant leur achèvement, avec des échéanciers de paiement, parfois prolongés après la livraison. Ils peuvent être moins chers et nécessitent moins d’apport initial, mais comportent un risque d’achèvement et de retard. Vérifiez les antécédents du promoteur et assurez-vous que le projet est enregistré et que les paiements sont versés sur un compte séquestre. Les biens achevés peuvent être loués ou occupés immédiatement et sont plus faciles à évaluer, mais exigent davantage de liquidités à l’achat.
Fiscalité de l’immobilier à Dubaï
- Pas d’impôt foncier annuel. Les propriétaires paient des charges de copropriété à l’immeuble et, s’ils occupent le bien, une taxe d’habitation calculée sur sa valeur (voir notre guide du coût de la vie).
- Pas d’impôt personnel sur les revenus locatifs pour les particuliers détenant un bien à titre privé. L’impôt sur les sociétés peut s’appliquer si le bien est détenu via une société ou dans le cadre d’une activité sous licence.
- Pas d’impôt sur les plus-values pour les particuliers lors de la revente.
- Votre pays d’origine peut toujours vous imposer. Si vous restez résident fiscal en France, en Belgique, en Allemagne, au Royaume-Uni ou ailleurs, vos revenus locatifs et plus-values à Dubaï peuvent y être imposables, sous réserve de la convention fiscale applicable.
Immobilier et Golden Visa
Un bien d’une valeur d’au moins AED 2 millions, qu’il s’agisse d’un seul lot ou de plusieurs lots cumulés, peut vous ouvrir droit à un Golden Visa de 10 ans. Les biens sur plan et les biens financés par crédit peuvent être éligibles aux conditions du DLD. Des investissements plus modestes peuvent encore, dans certains cas, permettre d’obtenir un visa classique d’investisseur immobilier. Consultez notre guide du Golden Visa de Dubaï pour les conditions.
Erreurs fréquentes à éviter
- Oublier les frais DLD de 4 % et la commission d’agence dans le budget.
- Acheter sur plan auprès d’un promoteur aux antécédents de livraison médiocres.
- Sous-estimer les charges de copropriété annuelles, qui réduisent le rendement locatif net.
- Supposer que les revenus locatifs sont exonérés partout alors que vous êtes toujours résident fiscal dans votre pays d’origine.
- Acheter juste en dessous de AED 2 millions lorsque l’objectif est le Golden Visa.
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Questions fréquentes
Oui. Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété dans les zones désignées de Dubaï, notamment Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah et Dubai Hills. Il n’est pas nécessaire d’être résident des EAU, et la propriété est enregistrée auprès du Dubai Land Department.
Les principaux frais sont les frais de mutation de 4 % du Dubai Land Department, les frais d’enregistrement et de trustee, et une commission d’agence d’environ 2 % plus TVA. Prévoyez 7 % à 8 % du prix pour un achat comptant, davantage avec un crédit.
Oui, plusieurs banques émiriennes prêtent aux non-résidents, mais généralement avec des quotités plus faibles, des contrôles de revenus plus stricts et des taux plus élevés que pour les résidents, qui peuvent emprunter jusqu’à 80 % pour une première résidence de moins de AED 5 millions.
Les particuliers qui détiennent un bien à titre privé ne paient pas d’impôt sur les revenus locatifs aux EAU. L’impôt sur les sociétés peut s’appliquer si le bien est détenu via une société ou une activité sous licence, et votre pays d’origine peut imposer ces revenus si vous y êtes toujours résident.
Il n’y a pas d’impôt foncier annuel à Dubaï. Les propriétaires paient des charges de copropriété, et les résidents une taxe municipale d’habitation. Des frais de mutation de 4 % s’appliquent à l’achat.
Un bien d’une valeur d’au moins AED 2 millions peut vous ouvrir droit à un Golden Visa de 10 ans. Les biens sur plan et les biens financés par crédit peuvent être éligibles aux conditions du Dubai Land Department.
Les achats sur plan sont réglementés, avec des paiements placés sur un compte séquestre et des contrats enregistrés auprès du DLD, mais ils comportent toujours un risque de retard et d’achèvement. Choisissez des promoteurs reconnus et vérifiez l’enregistrement du projet avant de payer.
Un achat comptant dans l’ancien peut être finalisé en quelques semaines une fois le compromis signé et le NOC du promoteur délivré. Les achats financés par crédit prennent généralement plus de temps en raison de l’accord bancaire et de l’expertise.
Non. Les particuliers ne paient pas d’impôt sur les plus-values aux EAU lors de la vente d’un bien détenu à titre privé. Votre pays d’origine peut imposer la plus-value si vous y êtes toujours résident fiscal.
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À propos de la rédaction : La rédaction de Dubai Tax Resident étudie la résidence aux EAU, la création de société et la fiscalité internationale pour les personnes qui quittent l’Europe. Les articles s’appuient sur des sources officielles et sont revus régulièrement.
Avertissement : Cet article fournit des informations générales uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les frais et les règles de crédit évoluent ; vérifiez les conditions en vigueur auprès du Dubai Land Department, de votre banque ou d’un conseiller qualifié.