Von der Dubai Tax Resident Redaktion · Zuletzt geprüft: Oktober 2026
Ausländer können in ausgewiesenen Gebieten Dubais Immobilien als Freehold-Eigentum kaufen, mit vollem Eigentum, das beim Dubai Land Department eingetragen wird. Rechnen Sie mit Nebenkosten von etwa 7 % bis 8 % des Kaufpreises, vor allem der Übertragungsgebühr des DLD von 4 % und einer Maklerprovision von 2 %. In den VAE gibt es keine jährliche Grundsteuer und für Privatpersonen keine Steuer auf Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinne, und eine Immobilie im Wert von mindestens 2 Mio. AED kann Sie für ein 10-jähriges Golden Visa qualifizieren.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentum: Freehold für Ausländer in ausgewiesenen Gebieten
- DLD-Übertragungsgebühr: 4 % des Kaufpreises, plus Registrierungs- und Treuhandgebühren
- Maklerprovision: typischerweise 2 % plus Mehrwertsteuer
- Finanzierung: Einwohner der VAE können für ein erstes Eigenheim unter 5 Mio. AED bis zu 80 % finanzieren; Nichtansässige meist weniger
- Steuern: keine jährliche Grundsteuer; keine persönliche Steuer auf Mieten oder Gewinne in den VAE
- Golden Visa: möglich mit Immobilien ab 2 Mio. AED
Können Ausländer in Dubai Immobilien kaufen?
Ja. Nach dem Immobilienrecht Dubais können Nicht-Staatsangehörige der VAE in ausgewiesenen Gebieten Freehold-Eigentum erwerben. Dazu gehören die meisten bei Ausländern beliebten Viertel wie Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JLT, JVC, Dubai Hills Estate und Arabian Ranches. Sie müssen für den Kauf nicht in den VAE ansässig sein. Das Eigentum wird beim Dubai Land Department (DLD) eingetragen, das die Eigentumsurkunde ausstellt.
Der Kaufablauf Schritt für Schritt
- Legen Sie Ihr Budget fest einschließlich der Nebenkosten und holen Sie eine Finanzierungszusage ein, wenn Sie einen Kredit brauchen.
- Wählen Sie eine Immobilie über einen bei RERA registrierten Makler oder bei Off-Plan-Objekten direkt beim Bauträger.
- Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag (bei Bestandsimmobilien die Standardvereinbarung Form F) und leisten Sie eine Anzahlung, üblich sind 10 %.
- Holen Sie ein No Objection Certificate des Bauträgers ein, das bestätigt, dass keine offenen Servicegebühren bestehen.
- Übertragen Sie das Eigentum in einem Trustee Office des DLD, wo Kaufpreis, Gebühren und eine eventuelle Hypothek abgewickelt werden und die neue Eigentumsurkunde ausgestellt wird.
Bei Off-Plan-Käufen fließen die Zahlungen auf ein reguliertes Treuhandkonto, und der Vertrag wird über das Oqood-System beim DLD registriert.
Was kostet der Immobilienkauf in Dubai?
| Kosten | Typischer Betrag |
|---|---|
| DLD-Übertragungsgebühr | 4 % des Kaufpreises |
| Gebühren für Eigentumsurkunde und Registrierung | Feste Gebühren, einige tausend Dirham |
| Gebühr des Trustee Office | Etwa 2.000 bis 4.000 AED plus Mehrwertsteuer |
| Maklerprovision | Etwa 2 % plus 5 % Mehrwertsteuer |
| Registrierung der Hypothek | 0,25 % des Kreditbetrags plus Gebühren |
| Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren der Bank | Bis etwa 1 % des Kredits plus Bewertung |
| Jährliche Servicegebühren | Je nach Gebäude, berechnet pro Quadratfuß |
Als Faustregel sollten Sie bei einem Barkauf über einen Makler 7 % bis 8 % des Preises einplanen, mit Finanzierung mehr. Bei Off-Plan-Käufen vom Bauträger entfällt oft die Maklerprovision, und manche Bauträger übernehmen als Anreiz einen Teil der DLD-Gebühr.
Finanzierung für Ausländer
Nach den Regeln der Zentralbank der VAE können ausländische Einwohner für ein erstes Eigenheim im Wert unter 5 Mio. AED bis zu 80 % und darüber bis zu 70 % finanzieren. Nichtansässige erhalten bei mehreren Banken Hypotheken, meist aber mit geringerem Beleihungsauslauf, strengeren Einkommensprüfungen und höheren Zinsen. Kreditgeber prüfen Ihr Einkommen, bestehende Schulden und Ihre Kredithistorie im Heimatland. Möchten Sie eine Gegend erst kennenlernen, bevor Sie kaufen, informieren Sie sich über Ablauf und Kosten beim Mieten Ihrer ersten Wohnung in Dubai.
Off-Plan oder Bestandsimmobilie
Off-Plan-Einheiten werden vor der Fertigstellung vom Bauträger mit gestaffelten Zahlungsplänen gekauft, die teils über die Übergabe hinausreichen. Sie können günstiger sein und erfordern weniger Eigenkapital, bergen aber Fertigstellungs- und Verzögerungsrisiken. Prüfen Sie die Erfolgsbilanz des Bauträgers und stellen Sie sicher, dass das Projekt registriert ist und die Zahlungen auf ein Treuhandkonto fließen. Bestandsimmobilien können sofort vermietet oder bewohnt werden und sind leichter zu bewerten, erfordern beim Kauf aber mehr Kapital.
Steuern auf Immobilien in Dubai
- Keine jährliche Grundsteuer. Eigentümer zahlen Servicegebühren an das Gebäude und, wenn sie selbst darin wohnen, eine Wohngebühr nach dem Immobilienwert (siehe unseren Ratgeber zu den Lebenshaltungskosten).
- Keine persönliche Steuer auf Mieteinnahmen für Privatpersonen mit privatem Immobilienbesitz. Körperschaftsteuer kann anfallen, wenn die Immobilie über eine Gesellschaft oder im Rahmen eines lizenzierten Geschäfts gehalten wird.
- Keine Steuer auf Veräußerungsgewinne für Privatpersonen beim Verkauf.
- Ihr Heimatland kann Sie weiterhin besteuern. Bleiben Sie in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder anderswo steuerlich ansässig, können Ihre Mieteinnahmen und Gewinne aus Dubai dort steuerpflichtig sein, je nach geltendem Doppelbesteuerungsabkommen.
Immobilien und das Golden Visa
Immobilien im Wert von mindestens 2 Mio. AED, als einzelne Einheit oder mehrere zusammen, können Sie für ein 10-jähriges Golden Visa qualifizieren. Off-Plan- und finanzierte Immobilien können unter den Bedingungen des DLD anerkannt werden. Kleinere Investitionen können in manchen Fällen ein normales Investorenvisum für Immobilienbesitzer begründen. Die Voraussetzungen finden Sie in unserem Ratgeber zum Golden Visa Dubai.
Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Die DLD-Gebühr von 4 % und die Maklerprovision im Budget vergessen.
- Off-Plan bei einem Bauträger mit schwacher Lieferbilanz kaufen.
- Die jährlichen Servicegebühren unterschätzen, die die Nettomietrendite senken.
- Annehmen, Mieteinnahmen seien überall steuerfrei, obwohl man im Heimatland noch steuerlich ansässig ist.
- Knapp unter 2 Mio. AED kaufen, wenn das Golden Visa das Ziel ist.
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Häufige Fragen
Ja. Ausländer können in ausgewiesenen Gebieten Dubais Freehold-Immobilien kaufen, etwa in Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah und Dubai Hills. Sie müssen nicht in den VAE ansässig sein, und das Eigentum wird beim Dubai Land Department eingetragen.
Die wichtigsten Kosten sind die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department von 4 %, Registrierungs- und Treuhandgebühren sowie rund 2 % Maklerprovision plus Mehrwertsteuer. Planen Sie bei einem Barkauf 7 % bis 8 % des Preises ein, mit Finanzierung mehr.
Ja, mehrere Banken der VAE vergeben Kredite an Nichtansässige, meist aber mit geringerem Beleihungsauslauf, strengeren Einkommensprüfungen und höheren Zinsen als für Einwohner, die für ein erstes Eigenheim unter 5 Mio. AED bis zu 80 % finanzieren können.
Privatpersonen mit privatem Immobilienbesitz zahlen in den VAE keine Steuer auf Mieteinnahmen. Körperschaftsteuer kann anfallen, wenn die Immobilie über eine Gesellschaft oder ein lizenziertes Geschäft gehalten wird, und Ihr Heimatland kann die Einnahmen besteuern, wenn Sie dort noch ansässig sind.
In Dubai gibt es keine jährliche Grundsteuer. Eigentümer zahlen Servicegebühren für das Gebäude, und Einwohner zahlen eine kommunale Wohngebühr. Beim Kauf fällt eine Übertragungsgebühr von 4 % an.
Immobilien im Wert von mindestens 2 Mio. AED können Sie für ein 10-jähriges Golden Visa qualifizieren. Off-Plan- und finanzierte Immobilien können unter den Bedingungen des Dubai Land Department anerkannt werden.
Off-Plan-Käufe sind reguliert, die Zahlungen liegen auf Treuhandkonten und die Verträge werden beim DLD registriert, es bleiben aber Verzögerungs- und Fertigstellungsrisiken. Wählen Sie etablierte Bauträger und prüfen Sie die Registrierung des Projekts vor der Zahlung.
Ein Barkauf einer Bestandsimmobilie kann wenige Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und Ausstellung des NOC durch den Bauträger abgeschlossen sein. Käufe mit Finanzierung dauern wegen Bankgenehmigung und Bewertung meist länger.
Nein. Privatpersonen zahlen in den VAE beim Verkauf privat gehaltener Immobilien keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Ihr Heimatland kann den Gewinn besteuern, wenn Sie dort noch steuerlich ansässig sind.
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Über die Redaktion: Die Redaktion von Dubai Tax Resident recherchiert Ansässigkeit in den VAE, Firmengründung und internationale Steuerregeln für Menschen, die aus Europa umziehen. Die Artikel stützen sich auf offizielle Quellen und werden regelmäßig überprüft.
Hinweis: Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Gebühren und Kreditvorschriften ändern sich. Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen beim Dubai Land Department, Ihrer Bank oder einem qualifizierten Berater.